美的置業(yè)南昌項目三次陷入停工 完成銷售目標(biāo)難度大、疑似捆綁銷售等

頻頻收購爆雷合作方股權(quán)

仍“踩”一道“紅線”

根據(jù)2021年年報，美的置業(yè)的354個項目中，有113個為通過合營企業(yè)和聯(lián)營公司參與的項目，占比接近三分之一，而《紅周刊》通過梳理上述合作項目發(fā)現(xiàn)，美的置業(yè)的合作對象民營房企居多，且和南昌美的公園天下項目一樣，合作方出現(xiàn)爆雷的情況也不在少數(shù)。

據(jù)《紅周刊》不完全統(tǒng)計，在美的置業(yè)的合作對象中，正榮地產(chǎn)、禹洲地產(chǎn)、大發(fā)地產(chǎn)、佳兆業(yè)、力高、金科等房企均出現(xiàn)不同程度的債務(wù)違約;此外，弘陽地產(chǎn)、雅居樂等房企也已出現(xiàn)商票違約現(xiàn)象。

《紅周刊》早在《調(diào)查 | 旭輝控股項目停工半年，“聯(lián)合拿地+合作開發(fā)”爆雷頻生》一文中就指出，眾多合作方爆雷給其共同開發(fā)項目所帶來的不確定性風(fēng)險是不容忽視的，此外，合作方爆雷較多的房企也有可能面臨更加嚴(yán)峻的資金挑戰(zhàn)。

而從美的置業(yè)面對合作方爆雷時的處理方式也可以看出，在較多情況下，美的置業(yè)對合作項目中的爆雷房企股權(quán)往往選擇收購。在2021年業(yè)績發(fā)布會上，董事局主席郝恒樂更是直接表示，去年四季度以來，美的置業(yè)已收購了13個開發(fā)項目的股權(quán)。收購對象主要為合作項目，如長沙美的正榮濱河苑項目、武漢美的雅居樂云筑、重慶美的金科郡、佛山美的花樣年云璟等。收購合作項目，往往也意味著需要一定的資金實力。

郝恒樂表示，13個項目股權(quán)的交易凈對價17億元，但由于盤活了項目存量資金且借助并購貸，美的置業(yè)的收并購即時資金占用僅4.8億元。

雖然，5月20日美的置業(yè)作為首批創(chuàng)設(shè)信用保護合約發(fā)債示范房企，成功發(fā)行2022年(第一期)公司債券，發(fā)行規(guī)模10億元，票面利率為4.5%，目前美的置業(yè)融資環(huán)境相對較好;但不容忽視的是，根據(jù)2021年年報，美的置業(yè)剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為72.1%(不得高于70%)、凈負(fù)債率46.3%;現(xiàn)金短債比1.71，仍踩一道“紅線”。

銷售回暖背后：完成銷售目標(biāo)難度大、疑似捆綁銷售

近期，國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年5月單月全國商品房銷售面積為10970萬平方米，環(huán)比增長25.8%;商品房銷售金額為10548億元，環(huán)比上升29.7%。而這也是近4個月來全國商品房銷售面積首次環(huán)比轉(zhuǎn)正，樓市回暖跡象顯現(xiàn)。

這一回暖，在美的置業(yè)的銷售額上也有所體現(xiàn)?！都t周刊》結(jié)合銷售情況披露公告，計算得出，美的置業(yè)今年5月單月合約銷售額73.2億元，較4月單月合約銷售額46.2億元，環(huán)比增長58.22%。

雖然回暖明顯，但值得注意的是，和去年同期水平相比，美的置業(yè)仍然差距明顯，2021年5月單月，美的置業(yè)合約銷售為160.7億元，是今年5月的2.2倍。

年初投資者會議上，美的置業(yè)還曾立下1400億元的2022年銷售目標(biāo)，這一目標(biāo)較2021年的銷售規(guī)模1371億元，微增2.12%。然而，2022年接近過去一半，但今年前5月，美的置業(yè)的合同銷售額卻僅為319.2億元，完成度為22.8%，而這也意味著，美的置業(yè)要想在下半年逆襲，兌現(xiàn)1400億元銷售目標(biāo)的難度不小。

而在銷售回暖的背后，還有業(yè)主質(zhì)疑，美的置業(yè)存在捆綁銷售行為。6月22日，業(yè)主在領(lǐng)導(dǎo)留言板投訴指出，徐州美的天譽五期違規(guī)綁定車位。其指出，自己于2021年7月五期開盤時，被置業(yè)顧問明確告知，不買15.8萬的車位則無法獲得選房資格。而根據(jù)安居客中介平臺顯示，雖然美的天譽五期已顯示售罄，但美的天譽仍有上百套房源在售。

業(yè)主質(zhì)疑美的置業(yè)存在捆綁銷售行為并非個例。今年4月，有購房者指出，泉州臺商投資區(qū)美的云璽臺1期同樣存在捆綁銷售行為，雖然開發(fā)商表示，“項目住宅產(chǎn)品和車位產(chǎn)品是獨立分開銷售，客戶可以根據(jù)自己的需求，自行選擇是否購買車位，不存在捆綁車位銷售行為。”不過《紅周刊》調(diào)查發(fā)現(xiàn)，早在2021年9月，就有購房者指出泉州臺商投資區(qū)美的置業(yè)存在捆綁銷售。

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