多地業(yè)主“抱團停貸”能否倒逼開發(fā)商、銀行及相關(guān)監(jiān)管機構(gòu)盡快解決逾期交房問題？

業(yè)主強制停貸告知書截圖

日前，一則“武漢恒大時代新城全體業(yè)主強制停貸告知書”在坊間引發(fā)熱議。但這并非個例。金融投資報記者粗略統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，最近幾個月以來，已有多個停工樓盤的業(yè)主發(fā)布了聯(lián)名強制停貸告知書，涉及鄭州、長沙、景德鎮(zhèn)、武漢等多個城市。

接受金融投資報記者采訪的上海市光大律師事務(wù)所高級合伙人徐軍律師表示，即使開發(fā)商違反購房合同約定，業(yè)主也只能向開發(fā)商主張權(quán)利，貿(mào)然停貸將構(gòu)成違反貸款合同并將承擔(dān)違約責(zé)任。

多地業(yè)主“強制停貸”

辛辛苦苦購買的房子停工了怎么辦?恒大時代新城項目的業(yè)主選擇停止還房貸。

據(jù)了解，位于武漢市漢南的恒大時代新城的全體業(yè)主發(fā)布了“強制停貸告知書”，表示項目逾期交房數(shù)月，業(yè)主多次現(xiàn)場維權(quán)仍無實質(zhì)進(jìn)展，數(shù)千戶業(yè)主決定，若該項目在限定時間(2022年8月1日)內(nèi)仍未全面復(fù)工，業(yè)主將強制停還銀行月供。

公開資料顯示，武漢市漢南恒大時代新城2019年10月15日開盤以來，累計簽約銷售協(xié)議近5000份，實現(xiàn)預(yù)售資金40多億元，但仍逾期交房數(shù)月，目前仍持續(xù)全面停工。

天眼查顯示，樓盤開發(fā)商“武漢楚水云山農(nóng)業(yè)開發(fā)有限公司”在今年6月22日已被武漢市漢南區(qū)人民法院認(rèn)為“有履行能力而拒不履行”的因素，標(biāo)為“失信執(zhí)行人”及“限高消費企業(yè)”。今年以來，該開發(fā)商涉及多起法律訴訟，多為票據(jù)糾紛。

有媒體報道，不少業(yè)主每個月背負(fù)著房貸，還在外租房，面臨巨大的生活壓力，故希望要政府協(xié)調(diào)貸款銀行暫緩還房貸，等交房了再繼續(xù)還房貸。

金融投資報記者也注意到，業(yè)主提的是“停貸”，而不是“斷供”。為進(jìn)一步了解相關(guān)情況，記者申請加入時代新城業(yè)主群，但截止發(fā)稿，申請仍未通過。

值得關(guān)注的是，時代新城項目并非個例。

今年6月，江西省景德鎮(zhèn)市恒大瓏庭項目的業(yè)主多次維權(quán)無果后，發(fā)起了聯(lián)名強制停貸告知書。隨后，長沙新力鉑園，武漢綠地光谷星河薈，鄭州名門翠園、奧園悅城，南昌新力城等多地爛尾樓盤的業(yè)主也開啟了聯(lián)名停貸宣言。

粗略統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，近期有多達(dá)14家樓盤業(yè)主給官方及銀行發(fā)布了全體業(yè)主強制停貸告知書，涉及4.6萬業(yè)主，總房款347億元。

金融投資報記者注意到，恒大時代新城、景德鎮(zhèn)恒大瓏庭、綠地光谷星河繪等3個樓盤的業(yè)主皆表示：多家銀行在樓盤預(yù)售過程中違規(guī)放貸。

如恒大瓏庭業(yè)主就指責(zé)發(fā)放房貸的銀行在這處樓盤還沒有獲得網(wǎng)簽和備案情況下向自己發(fā)放了貸款，“屬于典型的違規(guī)發(fā)放貸款”。

購房者應(yīng)謹(jǐn)慎停貸

樓盤業(yè)主“抱團停貸”在市場上引起軒然大波。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)告訴金融投資報記者：“業(yè)主的訴求是清晰的，即要求限期復(fù)工，否則在辦理不動產(chǎn)權(quán)證前將拒絕還貸，相關(guān)損失由相關(guān)部門和機構(gòu)自行承擔(dān)。從具體反映情況看，這些停工的樓盤面積較大，部分雖然也復(fù)工了，但屬于表演式復(fù)工，并沒有真正進(jìn)入到完全施工的階段。”

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，此類項目的預(yù)售資金流向不清晰，且資金監(jiān)管不到位，導(dǎo)致購房款不能進(jìn)入到施工和工程階段。“從這點看，相關(guān)銀行或負(fù)有直接責(zé)任。”

在律師看來，房貸是業(yè)主個人與銀行之間的借貸關(guān)系，也是民事關(guān)系，開發(fā)商是擔(dān)保人，抵押資產(chǎn)是購房者購買的房屋，雖然開發(fā)項目可能因為各種原因?qū)е峦９?，但業(yè)主與銀行之間的借貸關(guān)系依然存在。

“盡管我們對業(yè)主充滿了同情，但從法律關(guān)系和合同規(guī)定看，不建議業(yè)主貿(mào)然停貸。”成都一位不愿具名的律師表示：“貿(mào)然停貸很可能就違約了，屆時不僅征信會受影響，還可能被訴到法院，得不償失。”

徐軍則進(jìn)一步對記者分析：“盡管有些銀行將開發(fā)商作為業(yè)主還款的擔(dān)保人，但從法律關(guān)系看，業(yè)主和開發(fā)商之間的購房合同關(guān)系與業(yè)主和銀行之間的按揭貸款合同關(guān)系是兩個獨立的合同關(guān)系。因此，即便開發(fā)商違反購房合同約定，如逾期交付房屋等，業(yè)主也只能依據(jù)購房合同向開發(fā)商主張權(quán)利。”

徐軍表示，在業(yè)主與銀行之間的貸款合同關(guān)系項下，除非銀行發(fā)生了違反貸款合同約定的行為，致使業(yè)主有權(quán)停止向銀行還貸的，否則業(yè)主做出的停止還貸行為，將構(gòu)成對貸款合同的違反并將向銀行承擔(dān)違約責(zé)任。

對于恒大時代新城等業(yè)主提及的違規(guī)房貸問題，徐軍表示：“如果是指按揭貸款，則涉及到銀行向開發(fā)商發(fā)放按揭貸款的條件及期限，但這些內(nèi)容通常不會在按揭貸款合同中加以約定，而是由業(yè)主在購房合同中與開發(fā)商進(jìn)行約定，即體現(xiàn)為業(yè)主向開發(fā)商支付房款的條件和期限，只不過是由銀行來代替業(yè)主完成。”

徐軍透露，銀行和開發(fā)商之間還會簽署“銀企合作協(xié)議”、“預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議“等協(xié)議，約定了銀行和開發(fā)商在商品房項目開發(fā)融資、貸款、預(yù)售款監(jiān)管中的權(quán)利義務(wù)。“如果銀行有違反該等協(xié)議約定內(nèi)容的行為，違規(guī)向開發(fā)商放貸、預(yù)售款監(jiān)管不當(dāng)?shù)?，銀行應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。”

停貸倒逼開發(fā)商復(fù)工？

那么，多地業(yè)主“抱團停貸”能否倒逼開發(fā)商、銀行及相關(guān)監(jiān)管機構(gòu)盡快解決逾期交房的問題?

金融投資報記者注意到，今年以來“保復(fù)工”、“保交樓”已成為房企的一項重要任務(wù)。在今年春節(jié)后的國新辦新聞發(fā)布會上，時任住建部部長王蒙徽表示，堅決有力處置個別房地產(chǎn)企業(yè)項目逾期交付風(fēng)險，要以“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”為首要目標(biāo)。

今年初，克而瑞統(tǒng)計了24個重點城市2021年年末停工、延期交付等問題樓盤數(shù)量與面積。從套數(shù)來看，長沙、鄭州、武漢、重慶都有2萬套以上問題住房。從面積來看，長沙446萬平米，重慶331萬平米，武漢274萬平米，鄭州271萬平米，昆明、廣州也在140萬平米以上。

在業(yè)內(nèi)人士看來，爛尾房及業(yè)主停貸的原因與房地產(chǎn)實行預(yù)售制度有關(guān)。房企憑借高杠桿和高周轉(zhuǎn)，游走在拿地、蓋房、回款、還債的循環(huán)中，導(dǎo)致業(yè)主的預(yù)售資金總是被騰挪。然而，在“三道紅線”及預(yù)售資金監(jiān)管等多重調(diào)控下，房企資金鏈斷裂，導(dǎo)致爛尾樓出現(xiàn)，業(yè)主則成為了最大的受害者。

徐軍告訴金融投資報記者：“我個人認(rèn)為，長期以來在商品房預(yù)售領(lǐng)域形成的市場架構(gòu)或模式，對購房人權(quán)益保護欠妥，尤其是在房企前期開發(fā)風(fēng)險防范方面，如出現(xiàn)停工、爛尾了怎么辦?”

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，此類事件發(fā)出了警示，各地相關(guān)部門應(yīng)積極關(guān)注此類問題，并加快出臺應(yīng)對措施。

他建議，各級政府對于爛尾和表演式復(fù)工情況要嚴(yán)查，以盤摸相關(guān)項目牽涉的購房者房貸情況;積極處理好房貸斷供一事，重視房屋爛尾和房貸斷供的因果關(guān)系，積極梳理出貸款緩繳或其他變通的方法;關(guān)注房企不能開工的原因，為其提供幫助，尤其是要管好預(yù)售資金監(jiān)管口子，確保資金用于工程建設(shè)。(本報記者 梅婧)

關(guān)鍵詞： 武漢恒大時代新城全體業(yè)主強制停貸告知書 樓盤業(yè)主抱團停貸 違反貸款合同 多次維權(quán)仍無實質(zhì)進(jìn)展