負(fù)債率高達(dá)91% 中南集團(tuán)會(huì)“折戟”嗎？

7月29日，本刊發(fā)布了題為《 三易其主，西安百花村城改項(xiàng)目21億元的“天坑”由誰來填?(上) 》的報(bào)道，受到西安房地產(chǎn)行業(yè)，以及社會(huì)各界的廣泛關(guān)注。共收到網(wǎng)友近兩三百多條留言，引發(fā)了人們對(duì)西安城改“爛尾”項(xiàng)目出路的思考。

上篇報(bào)道，講述了西安最大的城改項(xiàng)目之一，百花村城改項(xiàng)目，因拆遷難度大，投資金額巨大，利益錯(cuò)綜復(fù)雜等諸多問題，三易其主的始末?？芍^一波三折，波詭云譎。

最終，這個(gè)“燙手山芋”，被南通市首個(gè)超千億民營(yíng)企業(yè)，位列中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)19強(qiáng)的中南集團(tuán)接手。

相比之前的“金主”，此次入局的中南可謂實(shí)力強(qiáng)勁，整體發(fā)展勢(shì)頭也被外界看好。

自2017年以來，中南集團(tuán)在西安動(dòng)作頻繁。先后在浐灞區(qū)、經(jīng)開區(qū)、涇渭新城、城西、灃東新城，以及長(zhǎng)安區(qū)瘋狂拿地。短短一年內(nèi)，就推出了中南樾府、中南林樾、中南紫云集、中南春溪集、中南青樾、中南上悅城等10個(gè)樓盤項(xiàng)目。

這種體量和速度，與5年前融創(chuàng)、碧桂園相繼進(jìn)入西安，有過之無不及。位列中國(guó)房企TOP20，中南的實(shí)力果然相當(dāng)強(qiáng)悍。

那么，入局百花村城改項(xiàng)目這趟“渾水”，中南究竟是“藝高人膽大”，還是“亂入百花村”?在全國(guó)范圍大舉擴(kuò)張，一路高歌猛進(jìn)的中南，又暗藏著怎樣的隱憂?

從建筑施工隊(duì)到千億房地產(chǎn)集團(tuán)

在媒體的描述中，提及中南集團(tuán)掌舵人陳錦石，都會(huì)冠以“奮斗者”、“草根逆襲”等字眼。

1988年，絕對(duì)是一個(gè)神奇的年份。這一年，全國(guó)住房改革制度全面試點(diǎn)，土地使用權(quán)允許依法轉(zhuǎn)讓，地產(chǎn)界的知名大佬王石、王健林都以“萬”字作為開頭，成立了各自的企業(yè)。

這一年，大連與深圳的連線中間點(diǎn)，江蘇南通海門，一個(gè)叫中南村的地方，26歲的陳錦石帶著本村的28名民工，組建了一支建筑施工隊(duì)，奔赴山東東營(yíng)，踏上了創(chuàng)業(yè)之路。

在此之前，陳錦石撿過破爛、撈過魚蝦、做過小工，18歲時(shí)，他學(xué)了一門泥瓦匠的手藝，成為常樂建筑站駐大慶工程隊(duì)的一名泥瓦工，兩年后當(dāng)上了施工排長(zhǎng)。在此期間，他最為人所稱道的事跡是，僅用60天時(shí)間，就完成了一幢樓的主體工程。

起初，這支28人的建筑施工隊(duì)，業(yè)務(wù)主要以建筑勞務(wù)分包為主。領(lǐng)隊(duì)的陳錦石就是一名“包工頭”。

1989年春節(jié)，陳錦石滿載而歸。施工隊(duì)總產(chǎn)值31.6萬元。小組長(zhǎng)收入5500元，工人人均3000元。在當(dāng)年，這筆收入已經(jīng)足以羨煞世人了。

然而，資金與實(shí)力的不足，仍然成為施工隊(duì)的天然“短板”。到第4年時(shí)，已經(jīng)接不到多少活計(jì)了。

但陳錦石腦子靈光，也善于公關(guān)。他找到癥結(jié)所在，將施工隊(duì)“升級(jí)改造”——從最初級(jí)的清包工，到分包工，再到總包。很快就打開局面，站穩(wěn)了腳跟。到1994年，陳錦石注冊(cè)成立沒有地域前綴，而且?guī)е凶诸^的中南集團(tuán)，并擔(dān)任董事長(zhǎng)。

為了獲得施工資質(zhì)，陳錦石開始了一連串的收購。

收購南通總承包，獲得房屋建筑工程施工總包一級(jí)資質(zhì)，并創(chuàng)立中南建筑;

收購北京城鎮(zhèn)市政，切入軌交、地鐵施工領(lǐng)域，并創(chuàng)立中南土木;

收購南通總承包，獲得房屋建筑工程施工總包一級(jí)資質(zhì)，并創(chuàng)立中南建筑;

收購北京城鎮(zhèn)市政，切入軌交、地鐵施工領(lǐng)域，并創(chuàng)立中南土木;

此時(shí)，中南集團(tuán)仍然是一家名副其實(shí)的建筑公司。往往以“中南建設(shè)”或“中南建筑”的名號(hào)出現(xiàn)在大眾視野。

到1997年，國(guó)家深化住房制度改革大幕開啟，陳錦石抓住時(shí)機(jī)，進(jìn)軍建筑施工的上游開發(fā)領(lǐng)域。在2005年，他力排眾議開發(fā)南通CBD項(xiàng)目，開啟房地產(chǎn)“黃金10年”。

2009年，中南集團(tuán)主板成功借殼上市，駛?cè)胭Y本經(jīng)營(yíng)快車道。而當(dāng)年神來之筆的“南通CBD項(xiàng)目”，則讓中南集團(tuán)進(jìn)入大盤時(shí)代。

到2017年時(shí)，中南的發(fā)展達(dá)到了巔峰。旗下?lián)碛?大產(chǎn)業(yè)板塊、3大事業(yè)部，集群424家公司。業(yè)務(wù)涵蓋了房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)、市政工程、金融投資等多個(gè)領(lǐng)域。表現(xiàn)最為搶眼的，則是中南置地板塊，銷售近千億，占到了集團(tuán)的半壁江山。

不進(jìn)入全國(guó)房企前十，誓不罷休

2017年，對(duì)于中南來說，是除了創(chuàng)立之年外，另一個(gè)極其重要的年份。這一年，集團(tuán)旗下中南置地在全國(guó)布局的速度，令人不可思議。

一年之內(nèi)，中南同時(shí)進(jìn)入深圳、寧波、鄭州、成渝、西安、昆明等29個(gè)熱點(diǎn)城市，全年拿地98宗，新增土地貨值儲(chǔ)備近2000億元。

以西安為例，2017年12月、2018年1月、3月、12月2日，陳錦石先后4次到訪西安，與時(shí)任西安主要領(lǐng)導(dǎo)會(huì)談。如此高頻次的造訪，極為罕見，背后所透露的，是中南在西安布局的雄心和野心。

據(jù)知情人透露，在與時(shí)任西安主要領(lǐng)導(dǎo)的會(huì)晤中，陳錦石曾宣稱，中南擬投資1000億左右參與西安皇城復(fù)興計(jì)劃。

2017年底，中南浐灞項(xiàng)目以中南樾府的文案名亮相。2018年，中南置地又以迅雷不及掩耳之勢(shì)，在經(jīng)開區(qū)、涇渭新城、城西、灃東新城等區(qū)域先后推出了中南紫云集、中南春溪集、中南青樾、中南上悅城等諸多樓盤。

“中南屬于合作模式比較靈活的開發(fā)商，經(jīng)常以股權(quán)收購等形式，在西安儲(chǔ)備土地四面出擊。”陜西地產(chǎn)獨(dú)立評(píng)論員楊養(yǎng)兵告訴本刊記者。

2019年，中南地產(chǎn)與萊安地產(chǎn)合作，收購萊安城，開發(fā)中南春風(fēng)南岸項(xiàng)目。如《 三易其主 》一文中所述，兩家公司合作上演了一出“雙簧”大戲，中南趁機(jī)拍下了百花村城改項(xiàng)目中的第4塊土地。

除此之外，2020年4月，中南又拿下了長(zhǎng)安區(qū)5宗，共146.816畝的地產(chǎn)開發(fā)用地。

據(jù)知情人向本刊記者透露，“2016年，陳錦石找來地產(chǎn)界最耀眼的職業(yè)經(jīng)理人陳凱掌舵，而陳凱與融創(chuàng)的孫宏斌如出一轍，不進(jìn)入全國(guó)房企前十，誓不罷休。”

2015年之后，房地產(chǎn)行業(yè)重新洗牌，一些實(shí)力不濟(jì)的房企的生存空間被擠壓，不得不另尋出路。中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)成為了“大佬的江湖”。

那時(shí)，陳錦石接受采訪時(shí)曾提出，計(jì)劃到2020年，確保集團(tuán)綜合業(yè)務(wù)收入1000億。而在2017年，年總營(yíng)收已達(dá)到令人驕傲的1536億元，成為南通首個(gè)營(yíng)收超千億的企業(yè)，提前完成了千億營(yíng)收目標(biāo)。

據(jù)中南集團(tuán)官網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，2018年，中南集團(tuán)總營(yíng)業(yè)額達(dá)2225.43億元。2019年2月，陳錦石在發(fā)布的新春致辭中提出，“努力向中國(guó)企業(yè)500強(qiáng)前100名、世界企業(yè)500強(qiáng)的戰(zhàn)略目標(biāo)邁進(jìn)。”

2019年3月，在陳錦石發(fā)布新春致辭的1個(gè)月后，中南集團(tuán)通過收購的方式，拿到了百花村城改項(xiàng)目三宗地塊，共計(jì)285.5畝。

“中南集團(tuán)是以建筑工程起家的，給人的印象，是一家發(fā)展很穩(wěn)健的公司，可這幾年，以中南置地為先鋒，向全國(guó)大舉擴(kuò)張，帶起來的一股子虛火，可能連陳錦石自己都有點(diǎn)飄了。”楊養(yǎng)兵評(píng)價(jià)說。

擊鼓傳花，中南闖入“百花村”

對(duì)陳錦石之女陳昱含而言，則更為直接，“想進(jìn)入全國(guó)房企前十，就必須讓銷售額達(dá)到3000億元。”

在職業(yè)經(jīng)理人陳凱加盟之前，陳錦石的千金陳昱含已進(jìn)入中南集團(tuán)工作。2009年中南集團(tuán)借殼上市之后，陳昱含出任上市公司董事。

“即使有陳凱的加盟，但陳錦石還是會(huì)將企業(yè)交給自己的女兒。”一位業(yè)內(nèi)人士說。

這位年輕的85后掌門人，野心要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于上一輩人。陳昱含在2017年初就喊出“中南置地要在3年內(nèi)進(jìn)入行業(yè)前十，劍指3000億元目標(biāo)”的口號(hào)。因?yàn)樵谒磥?，未來幾年?000億的銷售額，是進(jìn)入中國(guó)房企10強(qiáng)的門票。

陳昱含智商情商雙高，不負(fù)眾望，逐漸掌握權(quán)柄后，使中南集團(tuán)迅速拋棄了過去開發(fā)長(zhǎng)周期大盤的做法，“高周轉(zhuǎn)”成為公司追求的目標(biāo)。

據(jù)知情人透露，中南內(nèi)部要求：三、四線城市項(xiàng)目4 個(gè)月開盤，7個(gè)月現(xiàn)金流回正，而一線城市現(xiàn)金流回正時(shí)間為12個(gè)月，二線城市9個(gè)月。

陳昱含崇尚兩套玩法，一個(gè)是“競(jìng)爭(zhēng)游戲”，一個(gè)是“裂變游戲”。

所謂“競(jìng)爭(zhēng)游戲”，就是將公司各區(qū)域稱為“戰(zhàn)區(qū)”，比如江蘇戰(zhàn)區(qū)，北京戰(zhàn)區(qū)，成都戰(zhàn)區(qū)、西安戰(zhàn)區(qū)……鼓勵(lì)各戰(zhàn)區(qū)之間相互競(jìng)爭(zhēng)，互搶資源，打破戰(zhàn)區(qū)屬地的限制與保護(hù)?？偛棵鞔_規(guī)則，除了公開招標(biāo)拿地之外，可以跨區(qū)域，甚至跨省份拿地和開發(fā)、銷售。

當(dāng)某個(gè)站區(qū)項(xiàng)目數(shù)量超過一個(gè)定量，或者項(xiàng)目群管理成熟后，一個(gè)戰(zhàn)區(qū)可以裂變幾個(gè)新的戰(zhàn)區(qū)。這就是“裂變游戲”。“不得不承認(rèn)，陳昱含是了不起的富二代，也是一個(gè)敢闖，而且有勇有謀的巾幗英雄。”有業(yè)內(nèi)人士如此說。

“比如在西安戰(zhàn)區(qū)，就分了好幾個(gè)戰(zhàn)區(qū)，相互之間是競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系。所以，資金絕不可能全部砸進(jìn)百花村項(xiàng)目里。錢都砸進(jìn)去了，西安的其他項(xiàng)目怎么辦?”楊養(yǎng)兵說。

事實(shí)也的確如此，中南集團(tuán)拿下百花村項(xiàng)目后，出于戰(zhàn)略考量和資金壓力，食言了當(dāng)初的承諾，遲遲未能兌現(xiàn)村民的補(bǔ)償條件，導(dǎo)致商鋪工程無法動(dòng)工。

土地儲(chǔ)備是房企發(fā)展的“糧草”，“積極補(bǔ)倉”則是中南置地近兩年不變的策略。根據(jù)公告顯示，2018年，中南建設(shè)共新增項(xiàng)目112個(gè)，總規(guī)劃建筑面積約為1603.32萬平方米。

相比之下，在千億陣營(yíng)里，陽光城新增項(xiàng)目為85個(gè)，金地新增項(xiàng)目為83個(gè)。

中南之所以要拿下百花村城改項(xiàng)目，正是出于對(duì)“土地儲(chǔ)備”的強(qiáng)烈渴望。

“陳昱含奉行的是高周轉(zhuǎn)，我猜測(cè)，中南之所以要拿下百花村項(xiàng)目，極可能是想著‘快進(jìn)快出’。開發(fā)其中一部分，沖一下銷售額后，再立即轉(zhuǎn)手。”對(duì)中南入局百花村項(xiàng)目后，會(huì)如何操作，楊養(yǎng)兵分析說。

然而，中南集團(tuán)卻低估了百花村村民多年積累下的“維權(quán)經(jīng)驗(yàn)”。項(xiàng)目三易其主，曠日持久地維權(quán)，村民認(rèn)定一條原則：“堅(jiān)決要求補(bǔ)償其損失，不補(bǔ)償就是騙子，不補(bǔ)償就別想動(dòng)工。”

于是，資金短缺的百花村項(xiàng)目至今還處于半停滯狀態(tài)。

以“二線城市9個(gè)月資金回流”的規(guī)則來判定，如今，拿下百花村項(xiàng)目過去18個(gè)月，已投入1億多元的資金，工程卻遲遲無法動(dòng)工，這對(duì)于中南來說，是最不愿看到的局面。

“現(xiàn)在這個(gè)局，中南要么賠一筆小錢，將項(xiàng)目繼續(xù)轉(zhuǎn)手給下家，要么拉入國(guó)企入股，一同開發(fā)，比如陜建集團(tuán)，西安建工集團(tuán)之類，方才可能解套。”楊養(yǎng)兵分析說。

“但目前看來，不太可能找到下家，如此滾燙的“山芋”，恐怕誰也不敢接。所以，百花村項(xiàng)目背棄承諾，最終陷入‘滑鐵盧’的可能性會(huì)更大一些。”楊養(yǎng)兵表示。

豪言背后的隱憂

在中南置地向全國(guó)熱點(diǎn)城市“攻城掠寨”，以龐大的規(guī)模拉升銷售額的同時(shí)，也出現(xiàn)了明顯的隱憂。

規(guī)模不斷擴(kuò)張，負(fù)債率也隨之持續(xù)攀升。2018年，中南公司資產(chǎn)負(fù)債率已高達(dá)91.69%，而衡量房企綜合債務(wù)指標(biāo)的凈負(fù)債率也不容樂觀。

負(fù)債率高達(dá)91.69%，意味著一旦銀行提起訴訟，或者合伙人撤資，那么，不僅百花村項(xiàng)目會(huì)成為爛尾工程，整個(gè)集團(tuán)將會(huì)在一夜之間崩盤消失。

wind金融數(shù)據(jù)顯示，2019年一季度，中南建設(shè)凈負(fù)債率為167.05%，雖然較2018年底的191.52%大幅下降24個(gè)百分點(diǎn)，但仍舊處于崩盤破產(chǎn)的邊緣。

凈負(fù)債率如此之高，究其原因，則是因?yàn)槠涔蓶|權(quán)益占比過低，根據(jù)公司2019年一季報(bào)，其所有者權(quán)益僅為202.6億元，占總資產(chǎn)比例僅為8.44%。過低的所有者權(quán)益導(dǎo)致公司凈負(fù)債率長(zhǎng)期處于高位。

掌舵人陳錦石的日子也不好過。2018年，陳錦石被旗下公司股東實(shí)名舉報(bào)，引發(fā)業(yè)內(nèi)廣泛關(guān)注。

這一年，中南建設(shè)已破產(chǎn)清算一家控股子公司——海門中南國(guó)際置業(yè)顧問有限公司(下稱“中南置業(yè)”)。這家公司股權(quán)分配如下：

自然人股東陳琳持股49%，中南建設(shè)全資子公司海門中南世紀(jì)城開發(fā)有限公司(以下簡(jiǎn)稱“中南世紀(jì)城”)持股51%，中南建設(shè)為中南置業(yè)的實(shí)際控制方，陳錦石則是實(shí)際控制人。

2018年8月，股東之一的陳琳向南通公安局舉報(bào)，稱陳錦石作為中南置業(yè)的實(shí)際控制人，在該公司破產(chǎn)清算中，通過隱匿財(cái)產(chǎn)等方法，侵占了該公司8607萬元利潤(rùn)。從而損害了股東陳琳4169.52萬元的股東權(quán)益。

更為惡劣的是，陳錦石甚至涉嫌指使會(huì)計(jì)機(jī)構(gòu)及人員，隱匿應(yīng)當(dāng)依法保存的會(huì)計(jì)憑證和賬本。

其實(shí)，這只是陳錦石資金洗白的冰山一角。

之后，南通市公安局受理該案。涉事多位當(dāng)事人及百花村村民本刊記者表示：“陳錦石做人做到如此地步，必?cái)o疑!”

而中南官方的說法是，該消息與事實(shí)不符，該事件屬于中南與合作方的經(jīng)濟(jì)糾紛。中南依據(jù)相關(guān)規(guī)定，并無不妥之處，聲稱對(duì)方通過各種手段爭(zhēng)取不正當(dāng)利益。中南已通過合規(guī)方式處理。

“雖然各有各的說法，但股東的權(quán)益受到損害，已是不爭(zhēng)的事實(shí)。”有業(yè)內(nèi)人士明確指出。

上述事件還未平息，2020年6月11日，新京報(bào)發(fā)出一則“中南董事長(zhǎng)陳錦石被限制高消費(fèi)”的消息。

據(jù)中國(guó)執(zhí)行信息公開網(wǎng)顯示，山東青島市黃島區(qū)人民法院對(duì)陳錦石下達(dá)限制消費(fèi)令，不得乘坐飛機(jī)及在星級(jí)酒店消費(fèi)等。

據(jù)黃島區(qū)法院披露，申請(qǐng)立案執(zhí)行的，是一家名為晨陽至誠(chéng)的酒店管理公司。與之前一樣，仍然是一樁說不清，道不明的合同糾紛案。

2015年，晨陽公司從海灣公司(陳錦石名下公司)手中，租下青島經(jīng)開區(qū)中南金石國(guó)際廣場(chǎng)南樓的49套公寓，用于經(jīng)營(yíng)酒店。合同金額為624萬元。

然而，雙方因裝修改造設(shè)計(jì)消防驗(yàn)收等問題產(chǎn)生租金糾紛。晨陽公司將海灣公司告上法庭，要求對(duì)方賠償其損失20萬元。

由于被告海灣公司未按法律賠付其損失，法院依法執(zhí)行限制海灣公司法人陳錦石高消費(fèi)。一家資產(chǎn)超千億規(guī)模的企業(yè)，一個(gè)身家近百億元的地產(chǎn)大佬，卻成了人們俗稱的“老賴”。

盡管由于陳錦石不失時(shí)機(jī)地卸任了海灣公司法人身份，法院于6月12日解除了對(duì)其的《限制消費(fèi)令》。但同樣在今年6月份，中南旗下多家企業(yè)，被列入執(zhí)行人名單。陳錦石雖然卸任了多家公司的法人，但他離這些公司其實(shí)并不遙遠(yuǎn)。

陳錦石從一個(gè)農(nóng)民，成功逆襲，成為一個(gè)擁有千億企業(yè)的商界大佬，這是中國(guó)農(nóng)民的驕傲，也是中國(guó)民營(yíng)企業(yè)的驕傲，這種拼搏奮進(jìn)的精神，是值得我們崇敬和欣賞的。

然而，在經(jīng)濟(jì)形勢(shì)大轉(zhuǎn)型的嚴(yán)峻的情況下，無論是中南集團(tuán)，還是其他民營(yíng)企業(yè)，都面臨著生存不易，甚至有崩盤倒塌的風(fēng)險(xiǎn)，我們衷心祝愿中南集團(tuán)能夠走出困境。如今，中南集團(tuán)身陷西安百花村城改項(xiàng)目21億元的泥淖，陳氏父女倆曾經(jīng)放出的豪言，恐怕沒有那么容易實(shí)現(xiàn)。

同時(shí)，多位百花村村民希望通過本刊，鄭重提醒廣大購房者務(wù)必擦亮眼睛，不要對(duì)所謂的千億企業(yè)所迷惑，謹(jǐn)慎涉足百花村城改項(xiàng)目，不要盲目地被“老賴”陷進(jìn)去。

關(guān)鍵詞： 中南集團(tuán) 折戟